13 dic 2017

La responsabilidad del moroso en las comunidades de propietarios

El moroso genera un perjuicio directo a la Comunidad de Propietarios, derivado del impago de unas cuotas que han de servir para cubrir el pago de las obligaciones contraídas por la Comunidad de Propietarios y previstas en el presupuesto ordinario del ejercicio. Ahora bien, la cuestión que se plantea en este artículo es si al moroso se le puede exigir la responsabilidad indirecta de­rivada de la imposibilidad por parte de la Comunidad de acometer la actuación -obra, repara­ción, etc.-, para la que se habían aprobado esas cuo­tas comunitarias o derramas.
Y ello por cuanto, no hace falta explicar, que si la Co­munidad no cubre con las cuotas o derramas el cos­te de la actuación, no puede contratarse. Ni el Pre­sidente ni el Administrador deben aventurarse a contratar una obra o actuación sin tener, previa­mente, los fondos precisos para ello.
La máxima que prolifera en muchas juntas de vecinos “no se empieza la obra hasta que no esté todo el dinero en el banco”, no sólo es muy acer­tada, sino que cumpliría las exigencias de pru­dencia y sensatez atribuibles a la Junta de la Comunidad.

La obligación del pago de las cuotas comunitarias.

La cuota de participación de un piso o local fija su participación en los gastos comunes y su re­parto se realiza en base a las normas fijadas en los Estatutos. Estos pueden fijar que el reparto de gastos lo sea en base al coeficiente de cada piso o local, o a partes iguales, o que ciertas entidades estén excluidas de ciertos gastos. Y la cuota co­munitaria debe abonarse en la fecha que acuerde la Junta de la Comunidad.
Para las cuotas ordinarias, si la cuota es mensual, ha de abonarse el día fijado, y, en caso de omisión, el primer día de cada mes. Si es trimestral, debería seguirse el mismo criterio.
Las derramas se deben abonar en las fechas acor­dadas por la Junta que aprobó el acuerdo. En esa Junta se aprueba la actuación, y las derramas a gi­rar, que no tienen por qué coincidir en las fechas. Las derramas pueden ser muy anteriores a la ac­tuación, y pueden girarse derramas en previsión de obras futuras, e incluso alejadas en el tiempo.
En estos casos, el artº 11.4 LPH establece que si en un momento intermedio, se transmite una en­tidad, el vendedor deberá pagar las derramas hasta el mismo día de la compraventa y el com­prador las siguientes. En ningún caso que la obra se haya efectuado o no, determina traslación de la obligación del pago de las derramas. Es decir, no es la fecha de la obra, la que determina el obligado al pago -vendedor o comprador-, sino que es la fecha de vencimiento de cada derrama.

La reclamación de la responsabilidad directa en la situación de deudas.

La obligación de cada propietario es la de contribuir a esas cuotas, por obligación legal -Artº 9 e) LPH- y por obligación moral, por cuanto entre todos los propietarios se cubren los gastos del edificio donde se incluye su departamento, ya sea piso o local.
Impagadas las cuotas, ordinarias o extraordina­rias, nace para la Comunidad el derecho a recla­marlas judicialmente. Se precisa de una Junta que apruebe la deuda y que se notifique dicha Acta, y puede utilizarse el procedimiento monitorio o los trámites del juicio verbal u ordinario.
En la regulación en Cataluña de la propiedad ho­rizontal, por Ley 5/2015, se incluyó un punto 4 al artº 553-4 del CC de Cataluña en el que establece que el impago de las cuotas merita intereses des­de el momento en que debe hacerse el pago de la cuota y no se hace efectivo. No se dice qué tipo de intereses -si los legales o moratorios-, pero abre la posibilidad a que la Comunidad concrete esta pe­nalización ante la situación de cuotas impagadas.
En la regulación por la LPH la jurisprudencia no es unánime, y hay casos en los que se ha admitido la aplicación de los intereses por parte de la Comu­nidad de Propietarios y en otros casos sólo se han admitido los intereses desde la presentación de la demanda judicial.
Reiterando lo que se ha apuntado y que es obvio, aun­que a veces no lo parezca, la conclusión es que si no se abonan todas las derramas, y no se dispone del total importe del presupuesto de la actuación a aco­meter, no se puede ejecutar ni el acuerdo, ni la obra.

Responsabilidad contractual con los comuneros.

Por la doctrina expuesta, si en una Comunidad de Propietarios, se aprueba una actuación, con un presupuesto, y ello se traslada a unas derramas, que motivan la firma de compromisos con terceros, nace la obligación de todos los comuneros a cumplir con la forma y modo de pago de las derramas para que la Comunidad pueda cumplir con todo ello.
Si el propietario no está de acuerdo, debe impugnar el acuerdo, pero no puede atribuirse la libertad de poder decidir si paga o no la derrama, o si la paga entonces o en otro momento, o que tiene el poder de decidir si paga a resultas de cómo quede la obra y su finalización.
El acuerdo comunitario provoca una responsabilidad contractual con los comuneros, que de­ben cumplir en la forma acordada. En caso contrario nace una responsabilidad extracontrac­tual, derivada de su incumplimiento contractual, que provoca el incumplimiento contractual por parte de la Comunidad de Propietarios y que le genera, como es lógico, un daño cuantificable económicamente.
Y, como hemos dicho, ese cumplimento contractual no sólo se predica de las derramas aprobadas para un rehabilitación de la fachada o de la cubierta. El compromiso contractual de la Comuni­dad de Propietarios también lo es frente al conserje, frente a la compañía de seguros, y frente a la empresa de mantenimiento del ascensor. Y este compromiso contractual se traslada a los pro­pietarios en forma de pago de cuotas comunitarias ordinarias, aprobadas en junta ordinaria, en base a un presupuesto donde se han incluido esos gastos, y se han trasladado a cuotas mensuales o trimestrales. Si dichas Juntas ordinarias no se impugnan, esos presupuestos son ejecutivos y la Comunidad está legitimada para llegar a compromisos con esos proveedores o personal labo­ral, por tanto, ese compromiso se traslada por responsabilidad contractual a los comuneros que debe cubrir las cuotas comunitarias, no a su elección, sino en el momento y forma acordada en junta.
En caso contrario, la Comunidad debería acordar la reclamación, no sólo de las cuotas comuni­tarias, sino también de los daños y perjuicios que ha podido tener la Comunidad por el pago tardío de las cotizaciones de la seguridad social, recargos, daños y perjuicios; y demás.

JAQUIM MARTÍ MARTÍ
Administrador de Fincas y Abogado
Profesor en cursos de formación


Revista del CGCAFE nº 181

8 feb 2012

Mis ruidosos vecinos


Un maldito taladro que te despierta de la siesta del domingo, una misteriosa mudanza de muebles a las tres de la madrugada, ese Reggaeton tan machacón que te desencaja hasta las muelas del juicio, esas violentas broncas conyugales y las escandalosas reconciliaciones que vienen después,  ¿quién no ha sufrido en sus propios tímpanos algunos de estos dulces y melódicos sonidos?. A mí me gustaría que con solo leer el primer párrafo de este artículo, muchos vecinos desconsiderados se vieran reflejados en el mismo y depusieran su actitud, pero como esto no tiene pinta de ser posible, aquí les presento al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:
  • Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Hasta aquí todo parece claro, pero primero hay que determinar qué entiende la Ley por actividades molestas y, una vez hecho esto, si el ocupante de la vivienda hace caso omiso de de la prohibición del artículo 7, ¿que puede hacer la comunidad al respecto? y ¿cómo?.

Casi todos los municipios tienen normativas específicas que regulan qué actividades deben considerarse molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, y si a ellas nos debiéramos atener, podríamos encontrarnos con la paradoja de que una misma actividad fuera considerada molesta en una ciudad y no en otra. En este sentido, han sido las distintas sentencias de los tribunales las que han venido a determinar que la calificación de las actividades molestas y su alcance en el orden civil, no puede verse vinculada por las ordenanzas municipales o los reglamentos administrativos; de esta forma, el hecho de que un local o negocio cumpla las formalidades administrativas, no tiene nada que ver con las consecuencias que se deriven de su actividad a nivel civil. Como podemos apreciar, el concepto de actividad molesta en sentido civil, es mucho más amplio que a nivel administrativo.

Una vez nos encontramos ante un caso real, deberá ser el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o de cualquier otro propietario u ocupante, quien requiera al vecino para que cese en la actividad molesta, advirtiéndole de que, de no hacer caso al requerimiento, se iniciarán las acciones legales correspondientes. Aunque esto no lo dice la Ley, es aconsejable realizar este requerimiento por escrito, mediante carta con certificado de contenido y recepción o bien mediante burofax certificado, los Colegios profesionales de Administradores también disponen de un servicio de certificación de contenido de escritos que resulta muy económico.

Caso de que el gritón/a, escandaloso/a se pase el requerimiento por la parte del cuerpo que estime más pertinente, deberá ejercitarse la llamada acción de cesación ante el juzgado, en la que, además de solicitar que el incívico vecino baje el volumen o cese directamente sus gritos, ruidos, música, etc, se puede solicitar una indemnización e incluso se le puede privar del uso de su propia vivienda por el tiempo que estime adecuado el propio Juez, que nunca será más de dos años. Como lo oyen, el ocupante de la vivienda, ya sea un inquilino o incluso el propietario mismo, puede ser echado de su casa (coloquialmente hablando) e incluso se puede extinguir el contrato de alquiler existente entre el propietario y el inquilino molesto ocupante de la vivienda.

Así que, si tienen un vecino realmente pesado, molesto, ruidoso, no es necesario que sufran noche tras noche de insomnio, hablen son su administrador o con su presidente y si es necesario, lleguen a la vía judicial, eso sí, intenten cargarse de pruebas: grabaciones, llamadas a la policía, denuncias al ayuntamiento, etc., todo ayuda, pero no se queden quietos, desgraciadamente, si algo caracteriza a la sociedad española es lo mucho que se queja en el bar y lo poco que realmente hace para ejercitar sus derechos, y de eso se aprovechan algunos desalmados.

18 nov 2011

Elecciones 20-N



Sigue el resultado de las Elecciones Generales del 20N en nuestra página.



3 jun 2011

Recorte de prensa



“EN UN AÑO SE HAN MULTIPLICADO POR OCHO LAS RECLAMACIONES EN VALENCIA” Las deudas en la comunidad de vecinos destrozan la convivencia. A las denuncias en los juzgados, que se han cuadruplicado, hay que sumar las que no llegan al juez. Las cuentas de la escalera no salen y repercute: “Hay muy mal ambiente y tensión en las fincas”

M. ALMENAR.
En las juntas de vecinos de muchas fincas valencianas ya nadie disimula su malhumor. Y la culpa la tienen las cuentas, que no salen. En sólo un año se han cuadruplicado las reclamaciones de deudas menores de 6.000 euros en las comunidades de vecinos, según datos facilitados por Pedro Viguer, Juez Decano de Valencia, en el balance del primer cuatrimestre del año. “A estas denuncias hay que sumar todas las que no llegan a los juzgados, así que podríamos decir que seguramente la cantidad se ha multiplicado por ocho”, explica José Vázquez, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia. Ellos, los administradores, conocen de primera mano los problemas que generan estos impagos. “En muchos casos el ambiente es malo y hay tensión. Más aún si un promotor quiebra, no paga los gastos de las viviendas que no ha podido vender y, hasta que se decide por vía judicial, el resto de propietarios deben asumir estos pagos”, señala.


EL DOBLE DE DENUNCIAS POR DEUDAS DE MÁS DE 6.000 €. El incremento de reclamaciones entre vecinos por deudas de menos de 6.000 euros es llamativo y no lo es menos el de denuncias por impagos superiores a los 6.000 euros: en el primer cuatrimestre de 2010 llegaron a los juzgados de Valencia 51; en el mismo periodo de este año se han presentado 97, es decir, casi el doble.

Fuente: Diario gratuito Qué! edición Valencia 03/06/2011

11 may 2011

¡Maldita burocracia!

¿Quién no se ha encontrado es esta situación alguna vez?, ¿quién no se ha sentido chiquitito y tremendamente impotente ante el desdén del funcionario de turno?, en la era de la informática ¿como es posible que te pidan mil copias de documentos que tiene la propia Administración?... Qué recuerdos cuando estudié la Ley 30/92 y el artículo 35 decía (y sigue diciendo):

Derechos de los ciudadanos.

Los ciudadanos, en sus relaciones con las Administraciones Públicas, tienen los siguientes derechos:
...
F) A no presentar documentos no exigidos por las normas aplicables al procedimiento de que se trate, o que ya se encuentren en poder de la Administración actuante. 
...
I) A ser tratados con respeto y deferencia por las autoridades y funcionarios, que habrán de facilitarles el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones.

...agua de borrajas!

24 ene 2011

¡No quiero ser Presidente!

José Luis Gil es Juan Cuesta
en la serie de Antena 3
"Aquí no hay quien viva"
Todos los años la misma historia: en mi finca somos treinta vecinos y cuando llega el momento de elección del Presidente de la Comunidad, las miradas se dispersan y, como si se tratara de un brote de Gripe A, se produce una epidemia repentina de distintos males y afecciones:

-"yo es que me medico y las pastillas no me sientan bien...."-
-"Uy! pero si yo tengo la vista fatal!"
-"yo no puedo ser el presidente porque el médico me ha recomendado reposo absoluto...!"

Incluso salen a relucir situaciones de otras épocas que creíamos desterradas:

-"yo es que soy viuda y todo lo llevaba mi marido..."
-"...es que soy muy mayor..."
Pero para estar cotilleando todo el día y metidos en todos los "fregaos" de la finca, nadie pone escusas!.

En fin, afortunadamente, el mecanismo previsto por la LPH para la elección del cargo de Presidente en una comunidad de propietarios deja bien atada la cuestión: como en política, los vecinos pueden presentar su candidatura a la Asamblea y, si son elegidos por mayoría simple, son nombrados presidentes. Para aquellos que estén tentados en aprovecharse de este nombramiento para mejorar un poco sus arcas privadas en estos tiempos de crisis, les informo que el cargo no es remunerado, así que no esperen sacarse un sobresueldo a modo de nuestros políticos.
Pero, como suele ser lo habitual, ¿qué pasa si nadie se presenta como candidato?; pues lo normal es establecer un turno rotativo de manera que, con independencia de las voluntades y capacidades de los distintos propietarios, todos sean presidentes en algún momento. Pero, ademas, también  se establece la posibilidad de aplicar el método "pinto, pinto", es decir, por sorteo, aunque este método se utiliza poco porque puede ocurrir que "El Gordo" le caiga varias veces a la misma persona... y no pienso en ningún político castellonense.
De esta forma, antes o después, nos tocará ejercer de Sr. Cuesta, nos guste o no, y no habrá nadie (salvo un Juez) que nos pueda eximir de tal obligación.


Ahora bien, como en tantas otras ocasiones, lo que parece muy claro al leer la ley, ya se encarga la realidad de darle la vuelta; y es que en la práctica, no conviene en absoluto tener un presidente totalmente incapaz e inoperante, porque la gran perjudicada es la Comunidad que puede quedar paralizada durante un año. En la práctica, lo normal es proponer a la junta que "salte" el turno de aquellas personas que, bien porque no residen en el edificio, bien porque tienen una avanzada edad, no se consideran capacitadas para ejercer el cargo de presidente. Este acuerdo podría plantear algún problema de legalidad ya que el ejercicio del cargo es una obligación, pero también un derecho para todos los vecinos, de forma que no se les puede privar del mismo. Sin embargo, si dicho salto es resultado de una votación y el afectado no vota en contra o no impugna el acta, el acuerdo deviene "firme". La práctica diaria nos confirma que ningún propietario va a impugnar un acuerdo que le exima del ejercicio de un cargo que nadie quiere ejercer.


Por último, hay que decir, (y esto es también en interés propio, no voy a negarlo) que el ejercicio del cargo de Presidente, existiendo un Administrador colegiado a disposición de la Comunidad, es muchísimo más llevadero, y es él quien suele llevarse todas las tortas a modo de "sparring" aunque la ingobernabilidad de la comunidad derive de una de esas señoras que no saben de nada pero están metidas en todo, de esos señores que son especialistas en todo y profesionales en nada, o de ese presidente que, nombrado contra su voluntad, se dedicó a rascarse las gónadas durante todo su mandato.

25 nov 2010

A vueltas con la hipoteca

Ahora que se acerca el final del año fiscal, merece la pena detenerse unos instantes a pensar qué artimañas podemos urdir con nuestros mermados ahorrillos para pagar un poco menos a Hacienda; no con fraudulento e insolidario ánimo, sino utilizando para ello los beneficios fiscales que la propia Hacienda Pública contempla para fomentar la actividad económica de los ciudadanos.


Y lo primero que nos viene a la cabeza es cómo zafarnos cuanto antes de nuestra querida hipoteca, cual Houdini en uno de sus trucos de escapismo. Se aparece entonces ante nosotros la posibilidad de amortizar una parte de nuestro lastre vital, de manera que podamos reducir la dichosa cuota que llega todos los meses con la misma puntualidad que las campanadas de año nuevo, o bien, acortando ese larguísimo plazo que nos llevará casi hasta el momento en el que nuestra "solución habitacional" sea de madera y de apenas 1,90 x 0,60 cm.

A nivel de la desgravación fiscal, el problema no es muy complicado ya que, basta con conocer el límite máximo de aportaciones que dan derecho a deducción por compra de vivienda habitual; más complicado es determinar cual de las dos opciones posibles es más rentable para nuestros bolsillos: ¿reducir cuota o acortar plazo?.


Yo me he hecho la misma pregunta y como Google nos lo pone todo tan a mano, me he lanzado a la enmarañada Red y he buscado información al respecto. Cuando ya creía que lo tenía claro: "es mucho mejor amortizar plazo porque, globalmente, pagas mucho menos al banco", va y me encuentro con una explicación matemática irrefutable: lo hagas como lo hagas pagas exactamente lo mismo!. Dependerá del perfil de cada persona y, sobre todo, de la tendencia futura de los tipos de interés, que una opción sea más adecuada o menos.


Pero no te lo voy a contar todo; tendrás que leer un poco (eso sí, despacio y con atención) la explicación que, ya en el año 2008, nos daba "Oriolrc" en el estupendo blog www.euribor.com.es.