REFORMAS FISCALES: CÓMO AFECTAN A LA COMPRA, LA VENTA Y EL ALQUILER DE INMUEBLES

El año 2.010 ha traído un importante abanico de cambios fiscales que tendrán también su reflejo en el ámbito de las transacciones inmobiliarias.
A continuación algunos de los supuestos en que nos podemos encontrar y que se verán afectados por estas novedades.



LA VENTA DE UN INMUEBLE



• Quien venda una vivienda habitual, y no reinvierta dentro de los dos años siguientes la ganancia obtenida en otra vivienda que vaya a ser su domicilio habitual y permanente; o quién venda cualquier otro tipo de inmueble. Se verá afectado por una modificación en los tipos impositivos relativos a la tributación por rentas de capital en el IRPF. Que hasta finales del año pasado tributaban al 18%; pasando desde el 1 de enero de este año a tener un incremento de un punto (19%) en los primeros 6.000,00 € de ganancia y de tres puntos (21%) lo que exceda de esos primeros 6.000,00 €.



LA COMPRA DE UN INMUEBLE



• DEDUCCIÓN POR COMPRA DE VIVIENDA HABITUAL:
Durante el año 2.010 los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual con arreglo a los siguientes requisitos y circunstancias:
a) Con carácter general la deducción por inversión en la vivienda habitual es el 10,05% (porcentaje estatal) y 4,95% (porcentaje autonómico) de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente (15% en total). La base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma.
Estos mismos porcentajes y sobre la misma base de deducción, se aplicarán a las cantidades que se depositen en una cuenta vivienda durante el año hasta 31 de diciembre de cada ejercicio. Esta es una de las opciones de optimización fiscal más frecuentemente, es decir, la apertura de cuentas ahorro vivienda utilizada por contribuyentes que tienen pensado adquirir su primera vivienda habitual. El plazo de adquisición de la vivienda es de 4 años a contar desde la fecha de apertura, y las cantidades depositadas son indisponibles.



b) Por otro lado, cuando en la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual se utilice financiación ajena, los porcentajes de deducción aplicables a la base de deducción anterior serán durante los dos años siguientes a la adquisición o rehabilitación, el 16,75% (porcentaje estatal) y el 8,25% (porcentaje autonómico) sobre los primeros 4.507,59 euros (25% en total) y el 10,05% (porcentaje estatal) y 4,95% (porcentaje autonómico) sobre el exceso hasta 9.015,18 euros (15% en total). Con posterioridad los porcentajes anteriores serán del 13,4% (porcentaje estatal) y 6,6%(porcentaje autonómico) y del 10,05% (porcentaje estatal) y el 4,95% (porcentaje autonómico), respectivamente (en total 20% y 15% respectivamente).
Es importante señalar que cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción. Podemos aprovechar esta deducción para amortizar anticipadamente parte del préstamo, disfrutando de la deducción en su totalidad, es decir, aprovechando toda la base de deducción. Debemos tener en cuenta que las cantidades que superen la base de deducción no serán deducibles en ejercicios posteriores, por lo que si queremos optimizar al máximo la compra de nuestra vivienda, debemos ajustar en la medida de lo posible las cantidades que se invierten anualmente en la misma con la base máxima de deducción.
Dentro de la presente deducción debe de tenerse en cuenta que las cantidades que excedan de los límites expuestos no son deducibles en periodos impositivos futuros, de forma que las mismas se pierden quedando por tanto fuera del ámbito de la deducción.
Asimismo, los límites mencionados se articulan por declaración, de tal manera que en el caso de que se tribute individualmente, los mismos se aplican para cada declarante en función de los pagos que se hayan realizado por cada uno de ellos.
En el supuesto de que el titular de la hipoteca esté obligado a pagar por el impuesto sobre el patrimonio, declarará la hipoteca como deuda por el capital pendiente de amortizar a 31 de diciembre de cada año. La vivienda habitual se encuentra exenta de tributar por este impuesto, con el límite máximo de 150.253, 03 euros.
(fuente Yahoo finanzas:http://es.biz.yahoo.com/taxes/cierre/vivienda.html)



A partir del 1 de enero del 2.011, si finalmente entra en vigor la Ley de Economía Sostenible, sólo podrán beneficiarse íntegramente de esta desgravación aquellos que tengan rentas inferiores a 17.000,00 €. Estando prevista una reducción lineal de la misma en las rentas de entre 17.000,00 € y 24.000,00 €, y suprimiéndose totalmente para rentas anuales superiores a esta cantidad. Por último decir que esta ley no se aplicará con carácter retroactivo, por lo que aquellos que adquieran su vivienda habitual antes del 31 de diciembre de este año podrán seguir beneficiándose de la deducción.



• COMPRA DE UN INMUEBLE NUEVO:
La compra de una vivienda libre de nueva construcción, esta gravada con el tipo impositivo reducido de IVA, tipo que hasta el 30 de junio de 2.010 se mantendrá al 7%, incrementándose a partir de julio en un punto, hasta el 8%.
Esta subida afectará también a las viviendas compradas antes de julio de 2.010 que a esa fecha aún no se hayan escriturado, en la parte de precio que se halle pendiente de pago en ese momento.
La compra de un garaje o de un local comercial de nueva construcción, está gravada con un tipo impositivo de IVA del 16 %, pasando a partir del mes de julio de este año a ser del 18%.
Por último decir que todas las transmisiones de inmuebles que tributan por IVA y son escrituradas están sometidas al Impuesto por Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo impositivo en nuestra Comunidad Autónoma es del 1% con carácter general; estando previsto un tipo reducido del 0,30 % para escrituras que documenten la adquisición de viviendas habituales por familias numerosas, minusválidos, menores de 30 años o cuando se trate de viviendas de protección pública.



• COMPRA DE UN INMUEBLE USADO:
La adquisición de un inmueble usado está gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales onerosas (ITP), cuyo tipo impositivo es del 7% en la parte de precio que no exceda de 300.000,00 €, incrementándose hasta el 8% sobre la cantidad que exceda de 300.000,00 €.
Merece una mención especial el caso de los garajes, cuya adquisición está gravada con un tipo impositivo del 7% hasta 30.000,00 €, aplicándose el tipo del 8% sobre la parte de precio que exceda de dicha cantidad.
En nuestra Comunidad se prevé un tipo de gravamen reducido del 5% para adquisiciones de viviendas habituales por familias numerosas, minusválidos, menores de 30 años o cuando se trate de viviendas de protección pública.



EL ALQUILER DE UN INMUEBLE



 • Las rentas por arrendamiento de locales de negocio están gravadas por el IVA, cuyo tipo impositivo pasará a partir de julio de este año de un 16% a un 18%.
Adicionalmente, la retención sobre los alquileres de locales de negocio ha subido del 18% al 19% desde enero de este año.
• El tratamiento fiscal de los ingresos por alquiler de viviendas es muy beneficioso. Los rendimientos de alquileres a menores de 35 años tienen una deducción del 100%, es decir que no tributan, y los que se realizan a mayores de 35 años tienen una deducción del 50% del rendimiento.

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