Deducción por vivienda 2011: ¿comprar ahora o esperar?

Hasta ahora, el hecho de tener una hipoteca comportaba importantes beneficios fiscales para todos los perfiles económicos. Las hipotecas más caras tenían mayor deducción hasta llegar a una cuota anual aproximada de 9.000 euros (unos 750 euros al mes), punto en que la Ley actual establecía un tope de desgravación

Pero a partir del 1 de enero de 2011, la Ley de Economía sostenible pre aprobada esta semana por el Gobierno introducirá algunos cambios que pueden reducir notablemente el importe desgravado por compra de vivienda con respecto a la ley anterior

Los cambios más importantes que afectarán directamente a nuestro bolsillo, muy resumidos, son:

1) A partir de 24.107,20 euros de base salarial imponible, cualquier persona que compre una vivienda a partir de 2011 desgravará 0 euros

2) A partir de 17.707,20 euros de base salarial imponible, una persona que compre una vivienda nueva a partir de 2011 desgravará menos que con la anterior ley

3) De lo que se deduce que, entre 17.707,20 y 24.107,20 euros, la desgravación por compra de vivienda a partir de 2011 disminuye a medida que los ingresos aumentan

4) los que tengan una base imponible de menos de 17.707,20 euros no notarán cambios y seguirán con la misma desgravación

el siguiente gráfico muestra qué ingresos fiscales totales tendría quien compre casa ahora (línea azul) y cuáles pasaría a tener si lo hace adquiere su vivienda a partir de 2011 (línea roja) para una hipoteca media a 25 años con un 3% de interés y un 80% de financiación. Se observa como hasta 17.707,20 euros todo sigue igual, pero desde ese salario hay una caída de los ingresos que se pueden obtener por desgravación de vivienda habitual. la mayor diferencia se observa para base imponibles de 36.000 euros, que antes podrían llegar a desgravarse 33.807 euros a lo largo de la vida de la hipoteca y desde 2011 será cero

Nueva deducción fiscal: ¿de cuánto dinero estamos hablando?

Siguiendo con el ejemplo de la hipoteca anterior, estas serían las cifras (en euros) calculadas para bases imponibles de 12.000 a 100.000 euros anuales y para las mayores hipotecas que en teoría lograrían:

* Calculado estimando los ingresos netos anuales en función de la base imponible, tomando la hipoteca máxima que el titular puede conseguir y evaluando la desgravación asociada

Nueva desgravación calculada a partir de la siguiente fórmula establecida por el Gobierno: Base deducción = 9.040 – 1,4125 (B.I. – 17.707,20), en el caso de los valores entre 17.000 y 24.000 euros

¿Comprar ahora o esperar a que bajen los precios?

Para tener una idea muy aproximada de cuánto tendría que bajar el precio de los pisos para que nos saliera a cuenta no comprar ahora y no aprovechar la desgravación vigente, sólo es necesario buscar en la primera columna de la tabla cuál es nuestra base imponible anual

Por ejemplo, si nuestra base imponible es de 22.000 euros al año y esperamos a comprar piso hasta 2011, desgravaremos al final de la vida del préstamo (25 años) 11.162 euros, 9.282 euros menos que si lo hubiéramos comprado en 2010. Esperar nos saldría a cuenta si el precio de los pisos se abaratara un 7,8% (última columna), es decir, 9.282 euros (penúltima).

"Señalar que en los cálculos no se tiene en cuenta la inflación ni el precio del dinero. tampoco se tienen en cuenta las diferentes medidas que después pueda adoptar cada comunidad autónoma por separado a la medida del gobierno"

Nadie sabe con exactitud cuál será la evolución de los precios de la vivienda en los próximos meses, pero conocer este porcentaje nos puede dar una idea de si es importante o no que compremos antes del fin del año en nuestro caso particular

¿Qué pasa cuando la hipoteca tiene 2 titulares?

Cuando el comprador del piso es una pareja y ambos trabajan, la base máxima sobre la que se hace la deducción pasa de ser 9.040 euros a ser de 18.080 euros. Obviamente, la nueva ley afectará de distinta forma a las parejas según si sus ingresos son altos, bajos, medios o una combinación de 2 casos diferentes

Pero, simplificando, para conocer cuál es  la situación conjunta, solo es necesario realizar la operación anterior para los 2 casos y sumar las diferencias de desgravación (penúltima columna). Si, por ejemplo, tenemos a una pareja en que uno de los miembros tiene una base imponible anualmente de 20.000 euros y el otro 30.000 euros (recordemos, siempre hablando de base imponible), sumaríamos 0 euros + 27.572 euros y el resultado, 27.572 euros, sería lo que tendría que disminuir el precio de los pisos para compensar el no aprovechamiento de la desgravación fiscal actual por compra de vivienda

conclusiones

- Los que tengan una base imponible de entre  24.000 y 36.000 euros son el grupo que más debería plantearse comprar vivienda antes del fin de 2010, ya que haría falta que los precios cayeran más de un 17% para conseguir el ahorro que les hubiera supuesto la deducción fiscal

- Las personas con una base imponible anual superior a 24.107,20 euros que compren su casa a partir de 2011 van a perder una desgravación de 33.807 euros a lo largo de los próximos años (con una hipoteca media a 25 años con un 3% de interés y un 80% de financiación). en función del coste de la vivienda, esos 33.807 euros serán mucho porcentaje o poco

- Aunque la base de deducción máxima son los 9.040 euros, con la nueva ley ninguna persona sola llegará a percibir tal desgravación máxima. El motivo es simple: un gasto hipotecario anual de 9.040 euros equivale a una cuota mensual de 755 euros. Las personas que pueden permitirse esa cuota tienen una base imponible aproximada de 36.000 euros anuales, y con esos ingresos ya están lejos de poder desgravar, ya que la nueva ley solo permite hacerlo hasta los 24.107,20 euros.

Fuente: boletín idealista